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　　由于当前正在招租项目的预租率较高，虽然第四季度市场新增供给超过十三万平方米，预期今年年底商铺空置水平将有所下降，而市场租金水平有望继续提升。

　　受限于有限的在售物业及高涨的资产价格，本季度大宗资产交易平淡，投资者仍以自用及国内买家为主。北京写字楼租金在2011年的疾速增长动摇了国内外机构投资者的信心，在今年国内经济发展显明放缓的前景下，北京写字楼的租金依然保持了两位数的增长。北京甲级写字楼的新增供给在将来几年相对缺乏也使得业主对于资产继续惜售或者对于出卖价格的心理预期不断提高，这在必定水平上影响到市场交易的活跃，在上半年几个正在交易的项目都处于停顿阶段。另外，北京优质购物中心的租金增长开始加快，连续保持多年的全国零售总额第一的市场需求更是吸引了投资者的眼光，然而经营良好且所有权清楚的购物中心很少有发售规划，虽然有投资者对于位于良好地位且运营治理有待提高的项目表现出投资动向，但项目背地的庞杂债务与债权关联让新的投资者一直碰壁。

　　写字场

　　第三季度，由于中国经济发展速度放缓，仓储物流设施的租赁需求有所下降。同时，由于市场供应紧缺，本季度的成交并不活跃。北京零售业需求的增长，继续成为物流设施市场需求的一个要害驱能源，在这样的背景下，三季度开工的嘉民北京空港物流基地项目实现了全部预租，租户主要包括一家国际第三方物流公司以及一家零售商。本季度，租赁需求主要来自制药、制造和零售行业，仓储物流设施的的总吸纳量降至40，000平方米，大大低于上季度的96，000平方米，市场空置率跌至0.8%，较上季度下降了0.7个百分点。

　　工业物业市场

　　?零售地产-优质购物中心通过品牌调整提升租金盈利水平。

　　高端公寓销售成交价格开始止跌回稳。在经历了第二季度销售面积大幅反弹之后，本季度，北京高端公寓新居销售市场延续了上季度的反弹行情，销售面积继续放大，第三季度，有六个平均成交单价高于30，000元每平方米的项目成交套数都超过了200套，推动第三季度市场总体成交量比二季度环比上涨9.9%，达到了3，398套。开发商为确顾全年销售额的完成，继续在三季度推出新项目及老项目的后期单位，共计有十二个高端公寓项目推动市场，带来了2，973套新增供应，环比二季度大幅上升。由于在优质核心肠段没有新增住宅用地供应，更多开发商采取良好的产品设计、精装修的品质、精美的社区环境以吸引潜在的购房者，部门项目如金茂府、中信城、新景家园等项目均实现了很好的销售率。鉴于目前北京住宅市场的政策依然没有松动，市场的需求主要以自住型改善购房为主力的花费群体。

　　优质购物中心通过品牌调整提升租金盈利水平。在本季度，三个新开业项目均位于地铁上盖。其中，位于太阳宫的凯德MALL•太阳宫建筑面积为84，000平方米，是凯德在京的第八个项目，开业首月即达到90%的入驻率，以服务周边高档住宅社区年青消费群的明白定位，吸引了BHG超市、玩具反斗城、小鬼当佳、海底捞、MR.BEAN、Guess和GAP等品牌入驻。其余两座商业中心均位于核心商圈。金融街购物中心二期是原有金融街购物中心的扩建延长，延续了金融街购物中心一贯的高端定位，吸引了BV和Zegna等高端品牌入驻。位于CBD大望路的金地广场经由近三年的重装于玄月正式营业，与紧邻的新光天地和新世界百货采用差别化定位，侧重引入了Zara、Mango和ochirly等时尚品牌和大食代、云海肴等餐饮业态。

　　由于成熟商务区周边可供土地有限，高品德的甲级写字楼项目越来越少。仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂（Eric Hirsch）指出，“甲级写字楼的低空置率和持续上涨的租金水平迫使一些企业租户为同时满意办公空间和估算的须要，正考虑向乙级写字楼和商业园区转移，我们预计这一趋势将持续到2013年。”

　　?产业物业-绝对较少的交易运动使得租金增长受到克制。

　　相对较少的交易活动使得租金增长受到抑制。2012年9月1日，嘉民北京空港物流基地二期项目正式入市，新增物流物业30，000平方米。今年前三季度，市场推出的新项目包含位于通州区的招商物流三期名目、大兴区的北京百利威物流二期项目，以及空港物流基地的财产控股物流园项目。新增供应量累计142，000平方米，较2011年同期下降9.5%，目前整体的市场存量为145万平方米。

　　同时，数家购物中央进行了装修和品牌调整，导致市场平均空置率上升0.7个百分点至12.7%。但多数品牌调剂办法目表明确，有助于提升项目的租金盈利水平。如本季度向阳大悦城通过“去主力店”策略，着手将原永旺商场合占2万多平方米的面积改革成约100个时尚品牌店，一方面以更丰盛奇特的品牌组合提升集客能力，另一方面租金奉献更高的独破品牌将晋升项目盈利水平。东方新天地在撤出Ole超市后也在积极寻找盈利才能更强的品牌进行调换。另外，“品牌集合店”也因其租金效力高的优势成为市场的新兴热门，高效应用有限的空间为顾客供给更丰硕的品牌取舍，如金源燕莎MALL在成功引入大嘴猴品牌聚集店后，一家会集GUCCI、BURBERRY、DOLCE&GABANNA、FENDI的奢靡品集合店也在本季开业；同类型的倾慕亵服集合店入驻富力购物中心，MAP by BELLE入驻国瑞购物中心，连卡佛也打算于下一季度在银泰中心开业。

　　鉴于跨国公司持续在中国扩大的需要，写字楼需求有望在第四季度坚持稳固，因为市场中可租赁面积供给有限，全年净吸纳量预计仅能到达2011年全年的30%左右，而整体空置率将降落到5%以下。固然，海内经济增加放缓与寰球经济不稳将逐步影响到北京甲级写字场，但在市场中可租面积有限的背景下，房钱将连续上涨。

　　目前由业主主导的市场局势导致潜在租户面临的抉择较少，因而，新的租赁交易价格明显上涨。不外，交易量有限使得市场的成交租金增长受到抑制，较上季度增长仅为1%，为天天每平方米1.04元。

　　2012年第三季度，甲级写字楼租金增幅放缓。北京已持续三个季度没有新交付的甲级写字楼进入市场，市场上写字楼存量仍旧保持在620万平方米。由于第四季度新增供应量仍然有限，预计仅为23，000平方米，这将是历年来北京甲级写字楼新增供应最低的一年，同比2011年全年减少730，000平方米。

　　不过在本季度，一些金融、制作跟能源企业还在踊跃寻租，而大多数租赁活动都是由跨国公司实现的。只管今年前三个季度需求放缓，但因为不新增供应量，市场整体空置率持续下降。截至第三季度末，写字楼空置率仅为5.7%，是北京近十二年来的最低程度。

　　跟着社区型购物中心配套功效的完美，儿童业态浮现上升趋势。本季度美国连锁巨头玩具反斗城在北京的两家门店同日在旭日大悦城和凯德MALL•太阳宫开业，国内儿童摄影连锁小鬼当佳也接踵在凯德MALL•太阳宫、向阳大悦城和世贸天阶开张新店。儿童业态休会式消费的特色也有助于购物中心培育客群，吸惹人流和实现“家庭式停留消费”。

　　第四季度是传统销售淡季，咱们预计下一季度高级公寓的供应量将有所降低，高端公寓销售市场不会连续二、三季度的茂盛销售局势。斟酌到改良型购房者对高端公寓及其配套资源的需求始终存在，市场气氛已经过本来的张望情感阶段转入有效需求的逐渐开释阶段，鉴于前三个季度的高端公寓成交量已经与2011年全年景交量持平，预计2012年全年成交量比拟去年将有所增长。销售价格在阅历了2012年上半年的持续下跌以及三季度的止跌回稳之后，预计2012年最后一个季度的市场价格会趋于稳定。

　　然而，放缓的需求没能影响租金继续上涨，三季度，市场平均成交租金达到每平方米每月341元（按总修筑面积盘算）。尽管市场空置率低，但由于经济前景不断定，一些业主也乐意在租金上做出妥协，盼望以此吸引优质租户。同时市场上也涌现了一些在当前经济环境下艰巨挣扎的租户在本季度退租的情形。第三季度，租金增长4.7%，从年初至今，市场平均租金16.4%的增幅也大大低于去年同期水平。但在大中华区主要市场中，北京写字楼租金增幅依然是最显著的，从年初至今，北京CBD区域租金获得了20.4%的增幅，而同期上海CBD区域租金仅增长了2.8%，香港中环区域的租金则呈现了下滑。

　　第三季度，北京高端公寓均匀售价为每平方米40，994元，环比上涨7.4%，比去年同期增长2.3%。大批高价项目标成交量激增是本季度高端公寓成交均价回升的重要起因，三季度成交均价在每平方米40，000元以上的成交套数占高端公寓总成交量的47.7%，成交面积则占总成交量的53.3%。另外，第二季度市场销售面积回升较大地鼓励了开发商，多数活泼项目开始减少折扣或者不再给予折扣。与此同时，局部热销项目为提高利润、给潜在购房者以信念，进步了后期产品价格，因此推进了本季度高档公寓的均价上升。据仲量联行的数据显示，三季度有超过60%的项目在成交价格上较二季度有小幅上涨。

　　?投资市场-受限于有限的在售物业数目及高涨的资产价格，本季度大批资产交易平庸，投资者仍以自用型及国内买家为主。

　　高端公寓市场

　　快时尚品牌持续扩张，Forever21在北京APM隆重开业，UNIQLO在东直门银座和凯德MALL•西直门又开两店，GAP和荷兰快时尚WE入驻凯德MALL•太阳宫。但随着快时尚门店的增多，品牌竞争日益剧烈，一些著名品牌出现常见的大范围促销活动。另一方面，定位中高端白领群体的“轻奢侈”品牌本季度代替顶级奢侈品牌成为市场新兴亮点，Guess、Miu Miu和Marc by Marc Jacobs等时尚、个性和舒服的高端品牌入驻凯德MALL•太阳宫、颐堤港、三里屯Village北区和国贸商城，给中高端白领群体提供更多元化、更感性的消费挑选。